Spesso ci si chiede se sia possibile edificare in giardino una veranda senza permesso di costruire. Per dare una risposta a questa domanda, bisogna rifarsi alla normativa che, allo stato attuale, non permette di costruire verande esterne senza permesso. Tuttavia, sono previsti alcuni casi particolari in cui non è richiesto alcun titolo abilitativo.
Costruire veranda senza permesso: cosa dice la legge italiana
In linea generale, stando a quanto disciplinato dal Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia – DPR n. 380/2001, qualora si voglia inserire in un ambiente una veranda, bisogna presentare presso gli uffici di pertinenza del proprio Comune il Permesso di costruire.
Vale la pena sottolineare che nella regolamentazione di questa tipologia di opere intervengono anche altre disposizioni, alcune a carattere regionale altre a carattere comunale; senza contare le specifiche sentenze del Consiglio di Stato, che nel tempo hanno chiarificato determinati aspetti in merito all’edificazione di alcune particolari tipologie di verande.
Si può affermare che la legge italiana individua nella veranda un’opera edilizia fissa, autonoma, delimitata lateralmente da pannelli o vetrate trasparenti impermeabili ed eventualmente apribili del tutto o solo in parte. Ciò contribuisce a modificare la volumetria e la sagoma dell’edificio, di conseguenza, la normativa ne dispone l’esecuzione solo previa richiesta di titolo abilitativo.
Naturalmente, tali disposizioni valgono indifferentemente dal tipo di materiale adoperato: difatti, anche costruire una veranda in vetro senza permessi, potrebbe far incorrere in una sanzione. Tutto questo a dispetto della trasparenza del materiale e dell’assenza di opere murarie, poiché già la sola presenza di una copertura e di pannelli concorre di per sé alla formazione di un nuovo locale al chiuso.
Il tutto è, inoltre, indipendente anche dal luogo di destinazione: infatti, non è possibile costruire una veranda in terrazzo senza permessi così come non è consentito ricreare uno spazio nell’outdoor, tramite una classica veranda da giardino, senza la richiesta delle dovute autorizzazioni.
L’attuale normativa non consente neanche di costruire verande in alluminio senza i permessi necessari. Seguono lo stesso principio le verande delimitate da pannelli in plexiglas, pur se dotati di meccanismo scorrevole, così come quelli edificati tramite intelaiatura in legno: infatti, allo stato attuale, sia che si tratti di un’opera da installare in giardino sia che si tratti di una struttura da collocare sul terrazzo, non è possibile costruire una veranda in legno senza permessi.
Le medesime regole valgono anche per balconi e terrazzi condominiali: difatti, trattandosi di opere che modificano il prospetto della facciata, non è consentito costruire una veranda sul balcone senza permessi. Tuttavia, qualora l’opera non comprometta l’estetica e la stabilità dell’edificio, è possibile edificare una veranda senza permesso del condominio, a patto di inviare comunicazione all’amministratore.
Per quanto riguarda invece la possibilità di effettuare un ampliamento della casa con veranda senza permesso bisogna fare alcune precisazioni, distinguendo fra costruzione e chiusura.
Com’è facile intuire, costruire una veranda senza permesso, edificandola da zero in assenza di opportune autorizzazioni, non è consentito.
Tali strutture, infatti, non rientrano nelle opere realizzabili con edilizia libera poiché, oltre a comportare una chiusura di un nuovo ambiente, le verande hanno in genere una natura permanente, fattore determinante sulla necessità di richiedere o meno titoli di legittimazione.
Veranda chiusa senza permessi
Anche la semplice chiusura di una veranda deve essere effettuata previa richiesta di opportuni permessi. Tuttavia, in alcuni casi, la delimitazione delle aree, purché amovibile, può non richiedere titoli abilitativi, persino qualora sia presente un’intelaiatura.
Il Tar, con la sentenza 183/2019, ha stabilito che, se la “chiusura perimetrale non presenta elementi di fissità, stabilità e permanenza, in ragione del carattere retrattile della tenda”, la delimitazione può essere disposta anche senza titolo edilizio.
Conseguenze legate alla costruzione di una veranda senza permessi
Costruire una veranda senza permessi costituisce un abuso edilizio, che determina un illecito di natura penale e civile.
La conseguenza, nel primo caso, è il pagamento di un’ammenda di importo variabile in base alla specifica circostanza (inosservanza delle norme, difformità, assenza di permesso o prosecuzione dei lavori nonostante l’ordine di sospensione) e in casi eccezionali l’arresto fino a due anni.
Nel secondo, la conseguenza si traduce in un ordine di demolizione, una sanzione finalizzata al ripristino dei luoghi che, se non effettuata entro i termini prestabiliti dall’ufficio comunale competente, può scattare d’ufficio a spese del responsabile dell’abuso edilizio.
In tutti quei casi in cui il ripristino dei luoghi non sia effettuabile, si dispone invece una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’incremento del valore dell’immobile conseguentemente all’edificazione della veranda.
Quali sono le verande senza permesso?
Come già anticipato, la legge prevede anche la costruzione di verande senza bisogno di permessi, ma a patto che le opere rispondano a determinati requisiti.
Nello specifico, il Consiglio di Stato, con la sentenza 1777/2014, individua nelle strutture appoggiate e non ancorate al pavimento, specifiche verande che non necessitano di permessi. Tali opere, in virtù della loro amovibilità, sono considerate provvisorie e smontabili all’occorrenza, dunque catalogate come arredo esterno, anche nei casi in cui presentino pannelli laterali scorrevoli tramite binari. Ciò vale anche per la costruzione di un pergolato, a patto che venga delimitato da tende da sole avvolgibili e non sia equiparabile a una tettoia.
Veranda senza permesso, è sanabile?
La veranda costruita senza permesso è sanabile, lo stabilisce l’articolo 36, comma 1, del Testo unico dell’edilizia. La normativa prevede infatti la possibilità di sanare questa tipologia di opere realizzate in assenza di permesso di costruire, poste in essere senza la certificazione di inizio attività o eseguite in modo discordante rispetto a essa, a patto che rispondano a determinati requisiti.
In particolare, il permesso in sanatoria è accordato se la veranda in questione, al momento della sua costruzione, sia stata eretta in conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente e, qualora con il passare del tempo le disposizioni abbiano subito una modifica, se risponda a tali requisiti anche al momento della presentazione della domanda.
Non è invece possibile sanare la veranda dopo che siano state predisposte sanzioni amministrative né se su essa penda un ordine di demolizione. Il rilascio del permesso in sanatoria richiede inoltre il pagamento del contributo di costruzione, che può avere valore uguale o doppio a quello previsto con il rilascio del permesso di costruire.
Qualora invece la veranda abbia dimensioni o forme dissimili rispetto a quelle inizialmente comunicate al Comune, l’abuso edilizio è da intendersi solo parziale, di conseguenza il contributo di costruzione viene stabilito in modo proporzionale alla parte dell’opera considerata difforme.
Nel momento in cui la richiesta di sanatoria viene presentata, bisogna attendere che il responsabile dell’ufficio comunale si pronunci. Il termine è fissato a 60 giorni, trascorsi i quali la domanda si considera rigettata.
